Wie ermittelt man eigentlich die Rendite einer Wohnimmobilie?

Die Rendite einer Immobilie sagt etwas über den Ertrag aus, den die Immobilie jährlich abwirft. Bei der Entscheidungsfindung über den Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt müssen Sie zunächst einmal Überlegungen anstellen zur möglichen Rentabilität.

Die mit einer Immobilie erzielbare Rendite hängt von verschiedenen Eckdaten ab:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
• erzielbare Jahresnettomiete
• Instandhaltungskosten
• Finanzierung durch Eigenkapital und Darlehen

Die Anschaffungskosten der Immobilie setzen sich wie folgt zusammen:

• Kaufpreis
• Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises)
• Notarkosten und Kosten für Umschreibung des Grundbuches (ca. 1,5% des Kaufpreises)
• Ggf. Maklerprovision (ca. 3,5% des Kaufpreises)

Der zweite wichtige Wert für die Ermittlung der möglichen Rendite der Immobilie ist die Jahresnettomiete. Mit der Jahresnettomiete ist die Miete ohne die Nebenkosten gemeint, da diese keinen Ertrag des Vermieters darstellen, sondern nur durchgereichte Betriebskosten.
Aus diesen beiden Werten lässt sich nun die mögliche Rendite der Immobilie errechnen indem die Jahresnettomiete durch die Anschaffungskosten geteilt wird.

Beispiel:
Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen: € 300.000
Kaufnebenkosten (ca. 12 %): € 36.000
=> Summe Anschaffungskosten: € 336.000
Jahresnettomiete: € 24.000

=> Rendite: 7,14% p.a. (= € 24.000 / € 336.000)

Dabei ist wichtig, dass die nachhaltig und auch langfristig erzielbare Jahresnettomiete angesetzt wird. Diese kann aus der ortsüblichen Vergleichsmiete (z.B. aufgrund eines Mietspiegels) und aus Mieterhöhungsmöglichkeiten abgeleitet werden.

Allerdings sind bei der obigen Berechnung die Instandhaltungskosten noch nicht berücksichtigt, die vom Vermieter zu tragen sind und nur in geringem Umfang (Stichwort „Schönheitsreparaturen“) auf den Mieter abgewälzt werden können. Die Höhe der jährlich zu veranschlagenden Instandhaltungskosten hängt natürlich entscheidend auch vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Für überschlägige Berechnungen ist es möglich, Durchschnittswerte von 10 bis 14 € pro qm Wohnfläche und Jahr anzusetzen. Darüber hinaus sind nicht umlegbare Verwaltungskosten von der Miete abzuziehen.
Bei Ansatz der so reduzierten Jahresnettomiete ergibt sich für die Rendite ein nach unten korrigierter, aber realistischerer Wert.

Einfluss von Darlehensfinanzierung und Steuern auf die Rendite

Die so berechnete Rendite ist jedoch auch noch kein endgültiger Wert, da weder Steuern, noch die in aller Regel anfallenden Kreditzinsen berücksichtigt sind. Es handelt sich insoweit um eine Vorsteuerrendite bei Unterstellung einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital.

Selbstverständlich werden Renditeimmobilien aber nicht nur mit Eigenkapital finanziert, sondern auch unter Einstz eines Bankdarlehens. Ein hoher Darlehensanteil bei der Finanzierung kann sich sehr positiv auf die Rendite auswirken, weil diese damit nach oben gehebelt werden kann. Die Hebelwirkung ist dann besonders stark, wenn der Abstand zwischen Darlehenszinsen und Rendite der Immobilie besonders groß ist. Das ist derzeit am Markt der Fall, da wir ein historisch einmalig niedriges Zinsniveau haben. Weiterer Vorteil ist, dass die Darlehenszinsen von der Steuer abgesetzt werden können. Allerdings erhöht sich auch das Risiko durch einen hohen Darlehensanteil.

Die Berechnung einer Nachsteuerrendite unter Einbeziehung von Steuern ist komplizierter und hängt zudem vom persönlichen Einkommensteuersatz des Immobilieninvestors ab. Darüber hinaus sind bei der Errechnung der Nachsteuerrendite die Abschreibungen für Abnutzung zu berücksichtigen, aus denen sich im Regelfall Steuervorteile ergeben.

Veräußerungsgewinne

Darüber hinaus haben bei langfristiger Betrachtung Wertsteigerungen der Immobilie einen Einfluss auf die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition. Die Gesamtrendite kann sich am Ende beim Verkauf der Immobilie noch einmal erheblich verbessern durch Veräußerungsgewinne. Dabei kommt dem Immobilieninvestor zugute, dass Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre lang gehalten worden ist. Die Gesamtrendite kann daher erst nach Ende des Bewirtschaftungszyklus und Verkauf der Immobilie berechnet werden.

Der Verfasser dieses Artikels ist Autor des Buches „Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“.

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Quelle: openPR