Angesichts einer zunehmenden Anzahl von Versteigerungen und dem generellen Interesse am Immobilienerwerb scheint der Kauf eines Hauses im Rahmen einer Zwangsversteigerung aus finanzieller Sicht sehr interessant zu sein.
Die Zinsen für Darlehen sind aktuell niedriger wie je zuvor. Das bedeutet allerdings, dass gleichzeitig das Interesse kaufwilliger Personen steigt. Das Resultat sind steigende Preise auf dem Immobilienmarkt. Viele, die sich ein Eigenheim unter diesen Bedingungen nicht leisten können, schauen sich nach Alternativen um.
Es ist fast schon ironisch, wie das Pech anderer das eigene Glück sein kann: Nicht selten führt Arbeitslosigkeit, Privatinsolvenz oder Scheidung dazu, dass die Raten für das Darlehen nicht mehr bezahlbar sind. Dann beantragt die Bank meistens das Verfahren zur Zwangsvollstreckung. Haussuchende können bei einer solchen Versteigerung mit etwas Glück ein Schnäppchen machen. Hier lauern allerdings gewisse Risiken, sollte man sich für ein Haus aus einer Zwangsversteigerung interessieren:
Haus aus Zwangsversteigerung: In 5 Schritten zum Eigenheim
1. Vorbereitung
Wer ein gewünschtes Objekt gefunden hat, sollte sich vor dem besagten Versteigerungstermin ordentlich vorbereiten. Gerade diejenigen, die noch nie an einer solchen Versteigerung teilgenommen haben, sollten sich mit dem Ablauf vertraut machen. Dazu kann man gegebenenfalls im Vorfeld an einigen Zwangsversteigerungen teilnehmen.
Bevor die Versteigerung beginnt, sollten Interessenten alle zur Verfügung stehenden Informationen über das gewünschte Objekt sammeln. Beim zuständigen Amtsgericht liegt die Akte der Immobilie vor. Darin enthalten ist ein Grundbuchauszug, welche Informationen über die Größe, Lage und Nutzungsart der Immobilie enthält. Diese wirken sich natürlich direkt auf den Wert des Objekts aus: Besitzen die Eltern des Besitzers etwa ein lebenslanges Wohnrecht, mindert das den Wert des Gebäudes. Ebenfalls in der Akte enthalten ist ein Gutachten eines Sachverständigen. Dieses informiert über eventuelle Mängel, notwendige Reparaturen sowie den allgemeinen baulichen Zustand.
2. Besichtigung
Nach der Informationssammlung steht eine Besichtigung an. Diese ist aus dem Grund so wichtig, weil es bei einer Zwangsversteigerung kein Recht auf Rücktritt oder jegliche Garantie gibt, wie es bei Maklerkäufen üblich ist. Bei der Außenbesichtigung sollten sich Interessierte einen Überblick über die Fassade, das Dach sowie den Zustand des Grundstücks machen. Natürlich ist der äußerliche Aspekt keine Garantie dafür, dass das Innenleben genauso gut ist. Deshalb ist es ratsam, bei der Besichtigung einen Bausachverständigen zurate zu ziehen. Er kann den Zustand besser einschätzen und verborgene Mängel aufdecken. Eine Besichtigung im Inneren ist in den seltensten Fällen möglich, da die Besitzer einer Besichtigung oftmals widersprechen.
3. Beginn der Zwangsversteigerung eines Hauses
Zu Beginn der Versteigerung gibt der Rechtspfleger zunächst den Inhalt des Grundbuchs wieder, nennt die Gläubiger und ihre Ansprüche sowie den Verkehrswert der Immobilie. Er weist auch auf eventuelle Besonderheiten wie Denkmalschutz oder Baulasten hin. Nachdem die wichtigen Einzelheiten geklärt sind, wird ein Mindestgebot festgelegt, welches natürlich nicht unterschritten werden kann.
4. Bieterstunde
Nach der Bekanntgabe aller Informationen können die Anwesenden ihre Gebote abgeben. Diese müssen einen aktuellen Personalausweis mit sich führen. Häufig wird bereits zu diesem Zeitpunkt die Sicherheitsleistung gefordert. Diese beträgt meist zehn Prozent und muss beim Gericht als Scheck oder Bankbürgerschaft hinterlegt werden, Bargeld wird seit 2007 nicht mehr akzeptiert. Die Bieterstunde ist auf 30 Minuten festgesetzt. Hebt der Rechtspfleger den Hammer, wird zwar das Ende der Bieterzeit angezeigt, ein Gebot ist aber weiterhin möglich. Die Immobilie geht zu dem Zeitpunkt über, zudem der neue Eigentümer verkündet wurde. Nun gehen automatisch alle Pflichten und Rechte der Immobilie an den neuen Eigentümer über.
5. Finanzierung des Hauses
Käufer einer zwangsversteigerten Immobilie haben sechs Wochen Zeit, die Finanzierung der Immobilie zu sichern. Dann ist der Kaufpreis inklusive vier Prozent Zinsen an das Gericht zu überweisen. Im Anschluss erfolgt der Eintrag ins Grundbuch.
Wichtig: Bei der Finanzierung von zwangsversteigerten Objekten ist eine Vollfinanzierung in der Regel nicht möglich. Deshalb ist es oft schwierig, im Vorfeld eine Finanzierung abzuschließen, da der Kaufpreis noch nicht feststeht. Interessenten sollten ihr Budget nicht überschätzen, damit das Baudarlehen nicht plötzlich zur Schuldenfalle wird.
Das Risiko einer Zwangsversteigerung
Wie aus der Überschrift ersichtlich wird, gibt es bei zwangsversteigerten Immobilien ein nicht zu vernachlässigendes Risiko:
- Ein Gutachten durch einen Sachverständigen kann erfolgen, wenn es Interessierte wünschen, jedoch gibt es hier keine Gewährleistung bei Falschangaben oder Mängeln. Man kauft somit buchstäblich die „Katze im Sack“. Bietinteressenten können allerdings Folgendes tun:
- mit einem Verwalter oder Nachbarn sprechen und Informationen erfragen
- beim Bauamt nach ausstehenden Erschließungskosten fragen
- einen Termin mit den Gläubigern vereinbaren
Dennoch gibt es eine gute Nachricht: Der Erwerber zahlt nämlich nur die anfallenden Gerichtskosten zur Umschreibung der Immobilie sowie die obligatorische Grunderwerbsteuer.
Es fallen dagegen keine Notar- oder Maklerkosten an. Problematisch ist es allerdings, wenn die ehemaligen Besitzer noch im Haus wohnen. Möchten diese nicht freiwillig ausziehen, benötigt man im schlimmsten Fall einen Gerichtsbeschluss zur Räumung. Das kann durchaus eine fünfstellige Summe kosten und ist immer eine menschliche Tragödie.
Wohnten in der Immobilie dagegen Mieter, müssen die neuen Besitzer warten, bis deren Mietvertrag abläuft. Eine Zwangsräumung ist bis dahin nicht möglich.
Quelle: djd
