Berliner Mietspiegel: Kein Begründungsmittel für eine Mieterhöhung

Mietrecht

Mietspiegel beziehen sich jeweils auf eine Gemeinde. Sie zeigen, welche Mieten für unterschiedliche Wohnungsarten üblich sind. Mietspiegel sind ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Der D.A.S. zufolge hat nun das Amtsgericht Charlottenburg entschieden, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und daher nicht zur Begründung einer Mieterhöhung geeignet ist.

AG Charlottenburg, Az. 235 C 133/13

Hintergrundinformation:

Vermieter dürfen die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Es gibt mehrere gesetzlich anerkannte Gründe für Mieterhöhungen. Dazu zählt auch die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt als Begründungsmittel für eine solche Mieterhöhung unter anderem einen Mietspiegel und das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel dann, wenn er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügt und die Gemeinde oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter ihn anerkannt haben. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird per Gesetz vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt. Der Fall: Ein Berliner Vermieter hatte von den Mietern einer Altbauwohnung die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Zur Begründung hatte er ein Sachverständigengutachten zur Berechnung der Vergleichsmiete beigelegt. Den qualifizierten Mietspiegel für Berlin wollte der Vermieter nicht verwenden, da er dessen Aussagen anzweifelte. Die Mieter stimmten nicht zu und verlangten die Zugrundelegung des Mietspiegels.

Das Urteil: Nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung entschied das Amtsgericht Charlottenburg zu Gunsten des Vermieters. Das Gericht holte ein weiteres Sachverständigengutachten ein. Dessen Ergebnis war, dass der Berliner Mietspiegel nicht als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei, weil er nicht auf wissenschaftlichen Erkenntnissen beruhe. Das Verfahren für das Herausrechnen von Extremwerten (Wuchermieten und Gefälligkeitsmieten) sei fehlerhaft. Es würden auch Werte aus der Berechnung herausgenommen, die gar keine Extremwerte wären. Auch die Einteilung der Wohnqualitäten in „mittel“, „gut“ und „einfach“ sei nicht wissenschaftlich, weil die jeweils darin enthaltenen Wohnungen zu unterschiedlich seien. Das Gericht sah den Berliner Mietspiegel nicht als „qualifiziert“ an und wollte ihn nicht einmal als einfachen Mietspiegel anerkennen. Bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte es sich am Sachverständigengutachten.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015, Az. 235 C 133/13

Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung