Nürnberg. Trotz Preissteigerungen der letzten Jahre sind Immobilien in etlichen Städten weiterhin attraktive Kapitalanlage / Das zeigt eine aktuelle Auswertung von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale / In der Hälfte der 14 größten deutschen Städte sanken oder stagnierten die Wohnungspreise in den letzten 10 Jahren / Nur in 4 der untersuchten Städte stiegen die Mieten stärker als die Inflation
Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage lohnt sich in vielen deutschen Großstädten noch immer. Zwar stiegen in einigen der Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern die Kaufpreise schneller als die Mieten. Anleger müssen sich davon aber nicht unbedingt abschrecken lassen: Denn dank der aktuell sehr niedrigen Zinsen kann sich eine Immobilie zur Kapitalanlage oft auch noch in den teureren Städten lohnen. Die Marktentwicklung in den 14 größten deutschen Städten zeigt ein aktueller 10-Jahresvergleich von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale. Untersucht wurden die Miet- und Kaufpreise von Wohnungen im 1. Quartal 2004, im 1. Quartal 2009 und im 1. Quartal.
Entscheidend für die Bewertung, ob sich ein Erwerb lohnt, ist neben dem Zinsniveau auch der Mietmultiplikator. Er sagt aus, das Wievielfache der Jahresmiete man für eine Immobilie investieren muss. Dabei gilt: Je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie (eine Tabelle mit den Mieten, Kaufpreisen und Mietmultiplikatoren finden Sie unten). Die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten sind dabei frappierend: In München beläuft sich beispielsweise die mittlere Miete aktuell auf 14,30 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Kaufpreis von 5.192 Euro zahlt der Käufer damit gut die 30-fache Jahresmiete (2009: 21 Jahresmieten). Ebenfalls sehr teuer ist Hamburg: Dort beläuft sich dieser so genannte Mietpreismultiplikator auf 26,7 (2009: 19). In Berlin und Frankfurt am Main liegt er bei 24,5 (2009: 21,6) sowie 23 (2009: 19,7).
In einigen Städten, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren nur moderat angestiegen sind, liegen die Multiplikatoren derzeit bei rund 20, so zum Beispiel in Nürnberg und Stuttgart. Noch günstiger ist dieses Verhältnis in Städten, die im 10-Jahresvergleich mit Preisrückgängen zu kämpfen hatten, so zum Beispiel in Essen (13,4) oder Bremen (14,8). Grund für diese günstigeren Bewertungen sind vermutlich die von potenziellen Käufern erwarteten schlechteren Zukunftsaussichten dieser Städte, die heute von strukturellen Veränderungen und hoher Arbeitslosigkeit und teilweise sogar von Bevölkerungsrückgängen betroffen sind.
Kapitalanlage kann sich dank niedriger Zinsen noch lohnen
Dramatische Preis- und Mietsteigerungen bei Wohnungen gab es in den vergangenen 10 Jahren nur in wenigen deutschen Großstädten. Carsten Schlabritz, CEO der Immowelt AG, ist deshalb überzeugt: „Von einer Immobilienblase in Deutschland kann gar keine Rede sein.“ Eine solche läge vor, wenn Preise oder Mieten in der Breite in kurzer Zeit dramatisch gestiegen wären, was nicht der Fall ist.
Mietpreismultiplikatoren von deutlich über 20 sind zwar erste Anzeichen dafür, dass die Märkte heiß laufen können. Angesichts der derzeit historisch günstigen Zinsen von rund 2 Prozent relativiert sich dies aber wieder. Solide Finanzierungen sind bei solchen Zinsen oft darstellbar: Besonders wichtig ist allerdings eine möglichst lange Zinsfestschreibung und eine möglichst hohe Tilgung. So ist schon ein guter Teil des Darlehens abbezahlt, wenn in 10 oder 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung fällig wird. Der dann zu finanzierende Restbetrag ist deutlich geringer als das Ursprungsdarlehen, somit würden die möglicherweise in der Zukunft höheren Zinsen weniger ins Gewicht fallen.
Moderate Entwicklung in vielen Städten
Im Zeitverlauf stellen sich die Entwicklungen der Miet- und Kaufpreise in den 14 untersuchten Städten sehr unterschiedlich dar. In 7 der 14 Großstädte stagnierten oder sanken die Kaufpreise im Zeitraum 2004 bis 2014 zwischen plus 1 Prozent (Köln) und minus 26 Prozent (Essen). In Düsseldorf (plus 19 Prozent) stiegen sie weniger stark als die Inflation in Höhe von rund 20 Prozent im Vergleichszeitraum. Zwei weitere Städte zeichnen sich durch eine inflationsbereinigt weitgehend stabile Entwicklung aus: Stuttgart (plus 22 Prozent) sowie Nürnberg (plus 24 Prozent). Nur in vier der untersuchten Städte müssen Käufer demnach heute deutlich mehr investieren als vor 10 Jahren.
Spitzenreiter ist hier die bayerische Landeshauptstadt München. Mit einem Anstieg von 53 Prozent zahlen Käufer heute im Mittel 5.129 Euro pro Quadratmeter, 2004 waren es noch 3.388 Euro. Starke Preisanstiege gab es außerdem in Frankfurt am Main (plus 34 Prozent auf 3.444 Euro), Berlin (plus 43 Prozent auf 2.650 Euro) und Hamburg (plus 47 Prozent auf 3.335 Euro). In den anderen 10 Städten fielen die Preissteigerungen deutlich geringer aus. Die Quadratmeterpreise liegen hier aktuell zwischen günstigen 1.000 Euro in Essen und noch moderaten 2.553 Euro in Stuttgart.
Preisanstieg nur in den letzten Jahren
Interessant wird der Vergleich, wenn man den 10-Jahreszeitraum in zwei Hälften teilt und die Entwicklung der Kaufpreise vor der Zäsur der weltweiten Finanzkrise mit ihrem Höhepunkt im Jahr 2009 und danach betrachtet. Hier zeigt sich: In ausnahmslos allen untersuchten Städten sanken die Preise zwischen 2004 und 2009 (auch in München mit minus 12 Prozent). Danach ging es in 13 der 14 Städte wieder – teils steil (München: 74 Prozent!) – nach oben. Einzige Ausnahme ist Essen mit einem Minus von 10 Prozent.
