Steuern sparen beim Immobilienkauf: kleine Tipps mit großer Wirkung

Lübeck – Der Bau oder Kauf des Eigenheims ist einer der größten Meilensteine im Leben vieler Menschen – und einer der teuersten. Einen Teil der Kosten steuerlich geltend zu machen, ist daher ein verlockender Gedanke. Ganz so einfach funktioniert das seit Abschaffung der Eigenheimzulage allerdings nicht mehr. Bei privater Nutzung der Immobilie lässt sich der Hauskauf nun nicht länger steuerlich absetzen – und zwar weder der Kaufpreis der Immobilie und des Grundstücks noch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Dr. Klein erklärt, mit welchen Mitteln und Wegen angehende Immobilienbesitzer trotzdem Steuern sparen.

Augen auf beim Grundstückskauf

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Die Höhe des Steuersatzes unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, er bemisst sich jedoch immer nach dem gesamten Kaufpreis von Immobilie und Grundstück. In einigen Bundesländern hat sich dieser Steuersatz seit 2006 nahezu verdoppelt. Hier zu sparen scheint daher besonders reizvoll.

Möglich ist das vor allem bei einem Neubau, doch auch beim Hauskauf gibt es Chancen: Nicht fest mit dem Gebäude verbundenes Inventar kann beim Kauf eines fertigen Eigenheims von der Besteuerung ausgeschlossen werden. Dazu zählen unter Umständen die Küche, Markisen, Schränke oder auch eine eingebaute Sauna. Steht auf dem jeweiligen Grundstück noch kein Haus, bietet sich dem Bauherren ein deutlich größerer Steuervorteil. Nimmt er Grundstückskauf und Bauauftrag getrennt voneinander vor, wird die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis bemessen und der eigentliche Bau der Immobilie von der Besteuerung befreit.

Hilfreiche Details kennt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck: „Damit das Finanzamt nicht nachträglich zur Kasse bittet, gibt es einiges zu beachten. Grundstück und Haus müssen nicht nur unabhängig voneinander erworben werden, der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer dürfen auch nicht wirtschaftlich miteinander verflochten sein. Zudem sollte zwischen Grundstückskauf und Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten verstreichen.“

Nach dem Bau können Kosten für handwerkliche Arbeiten übrigens steuerlich angerechnet werden. Für Maßnahmen wie die Instandsetzung, Erhaltung oder Wiederherstellung einer Immobilie zahlt der Fiskus dann bis zu 1.200 Euro im Jahr zurück.

Den Umzug steuerlich absetzen

Mit einem Hauskauf ist naturgemäß ein Umzug verbunden. Es lohnt sich, alle Belege aufzubewahren, die damit zusammenhängen. Viele Kosten und Gebühren lassen sich steuerlich absetzen. Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen gelten die damit verbundenen Aufwände als Werbungskosten. Neben Transportkosten, Melde- und Ummeldegebühren erkennt das Finanzamt sogar vom Schulwechsel der Kinder verursachte Kosten (z. B. für Nachhilfeunterricht) an. Die Werbungskosten werden bei der Steuererklärung in Anlage N eingetragen.

Umzüge aus privaten Gründen zählen zu den sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen“. Dazu gehören alle Beträge, die im Rahmen des Umzugs für Dienstleister wie Handwerker oder eine Umzugsfirma gezahlt wurden. Insgesamt sind als haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20 Prozent der Lohnkosten und maximal 4.000 Euro pro Jahr absetzbar. Wichtig ist in jedem Fall, alle Posten anhand von Belegen und Rechnungen nachzuweisen.

Besonders attraktiv: Immobilienkauf als Kapitalanlage

„Erwirbt der Käufer das Haus zum Zweck der Vermietung, kann er anders als beim Eigenheim zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen“, erklärt Dr. Klein Spezialist Ludwig. Das Finanzamt unterscheidet zwischen Anschaffungs- und Werbungskosten. Erstere sind alle Kosten rund um den Erwerb der Immobilie – also zum Beispiel Maklerkosten, Fahrt- und Telefonkosten oder der Kaufpreis selbst inklusive Grunderwerbsteuer. Zu den Werbungskosten zählen alle Auslagen, die der Erhaltung der Immobilie dienen. Dazu gehören unter anderem Renovierungsarbeiten, Einrichtung und Möblierung sowie die Grundsteuer.

Einen Sonderfall stellt der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie oder eines Hauses im Sanierungsgebiet dar. Die Steuervorteile für Kapitalanleger fallen hier noch deutlich höher aus als bei anderen Immobilien und sogar Eigenheimbesitzer können die Sanierungskosten steuerlich absetzen.

Auch hier hat Henning Ludwig einen Expertenrat: „Bei der Frage nach dem Für und Wider eines Immobilienerwerbs sollten steuerliche Vorteile nur eine Nebenrolle spielen. Ob das Objekt eine nachhaltig rentable Kapitalanlage wird, hängt vor allem von der Höhe des Kaufpreises, der zu erwartenden Miete und einer soliden Finanzierung ab.“ Bei der Frage, ob und in welcher Form sich ein Immobilienkauf lohnt, helfen die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein.

Sicherheit geht vor

Diese Punkte stellen nur einen ersten Überblick zu Steuersparmöglichkeiten im Rahmen einer Baufinanzierung dar. Angehende Bauherren und Eigenheimbesitzer sollten im konkreten Fall jedoch immer einen Steuerberater konsultieren. Zum einen gibt er die nötige Rechtssicherheit, hinsichtlich der Absetzungsmöglichkeiten nichts falsch zu machen. Und zum anderen hat er dank seines Fachwissens das Potenzial, die in Frage kommenden Steuerersparnisse voll auszuschöpfen.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG