Das eigene Haus bauen – So lassen sich Finanzierungsfallen vermeiden

Neubauten bleiben beliebt: Rund jeder Vierte entschied sich für ein neu gebautes Haus. Die Gründe reichen vom eigenen Garten über die Raumaufteilung bis zur Badezimmerfliese, die genau den eigenen Geschmack trifft. Dass ein Neubau aufwändiger ist als der Kauf einer bestehenden Immobilie, liegt auf der Hand – aber wie sieht es mit der Finanzierung aus? Susanne Wolf begleitet seit rund 20 Jahren Bauherren bei der Finanzierung und erklärt, was zu beachten ist.

Zunächst gilt: Generell gibt es erst einmal keine Unterschiede bei der Finanzierung eines Neubaus und einer Bestandsimmobilie. Bei beiden geht es darum, innerhalb des Budgets die individuell passende Laufzeit, Ratenhöhe und Zinsbindung zu finden. Aber: Bevor die finalen Pläne für das Haus stehen, ändern sie sich häufig – und entsprechend muss die Finanzierung angepasst werden. „Die Darlehenslösung wächst mit dem Bauvorhaben“, so Susanne Wolf. Ihr wichtigster Tipp an Bauherren ist, früh anzufangen und von Beginn an mit einem Finanzierungsberater zu sprechen. „Lieber passen wir die Lösung immer wieder an und prüfen, ob der aktuelle Stand im Kostenrahmen bleibt, als erst ganz zum Schluss dazuzukommen. Denn dann kann sich herausstellen, dass die Wünsche nicht realisierbar sind – und alles noch einmal von vorne geplant werden muss“, so Susanne Wolf.

Welcher Kredit fürs Grundstück?

Eine weitere Besonderheit beim Neubau: Oft wird das Grundstück unabhängig vom Haus gekauft. Angehende Bauherren müssen es in diesem Fall schon bezahlen, bevor die Planungen für das Haus unter Dach und Fach sind. Wer hierfür nicht genug Eigenkapital besitzt, braucht also einen gesonderten Kredit. Susanne Wolf warnt davor, allein für das Grundstück eine Baufinanzierung mit einer festen Zinsbindung abzuschließen und rät zum variablen Darlehen: „Dieses ist zwar teurer als ein Annuitätendarlehen. Aber die variable Variante lässt sich jederzeit mit dem neuen Kredit ablösen. Dadurch haben Bauherren später noch die freie Auswahl, bei welcher Bank sie das Haus finanzieren möchten.

Die Auszahlung: Zinsen sparen bei noch nicht ausgezahltem Kredit

Wer ein Haus kauft, benötigt meist die gesamte Summe auf einmal. Beim Neubau ist das komplizierter: Abgerechnet und damit bezahlt wird erst in Zukunft – und das nach und nach, pro Bauabschnitt. Bei der Auswahl der Bank heißt das: Sie sollte eine möglichst lange Zeit keine Zinsen für die Bereitstellung des Geldes berechnen, das noch nicht abgerufen ist. „Viele Institute gewähren ein Jahr bereitstellungszinsfreie Zeit, andere sogar bis zu 24 Monate“, erklärt Susanne Wolf. „Aber Vorsicht: Hier stimmt dann manchmal das Gesamtpaket nicht mehr, weil die Grundkondition eventuell teurer ist.“ Weil für alle bereits ausgezahlten Beträge Zinsen fällig werden, müssen die Kreditnehmer während der Bauzeit mit einer finanziellen Doppelbelastung aus Miete und Bauzeitzinsen rechnen. Deshalb kommt immer erst das Eigenkapital zum Einsatz, bevor der Kredit genutzt wird.

Weil die schrittweise Auszahlung viele Bauherren vor Herausforderungen stellt, empfiehlt Susanne Wolf, sich an Berater zu wenden, die sich auch nach der Unterschrift unter dem Kreditvertrag um ihre Kunden kümmern. „Wie komme ich pünktlich an mein Geld, wie kann ich Skontofristen einhalten, was braucht die Bank zu welchem Zeitpunkt? Meine Kunden haben viele Fragen und werden durchaus schonmal nervös“, so ihre Erfahrungen. „Viele wissen daher die Vermittlung durch eine dritte Person zu schätzen, die alles in Ruhe erklärt und die Kommunikation mit der Bank übernimmt.“

Nachfinanzierung vermeiden

Wenn die Kosten aus dem Ruder laufen und der Hausbau die Kalkulation sprengt, kann es teuer werden. Denn dann muss ein zusätzlicher Kredit aufgenommen werden. „Eine Nachfinanzierung will niemand“, so Susanne Wolf. „Weder die Bank, noch der Bauherr, und auch Vermittler geben alles dafür, diese Situation zu vermeiden.“ Hierfür prüft sie immer wieder die Planungen und fragt solange nach, bis sie alle Details kennt und Fallstricke ausschließen kann. „So finanziert die Bank in der Regel zwar Außenanlagen, aber manchmal nicht die Küche. Die muss also im Kostenplan auftauchen.“ Außerdem achtet sie darauf, dass genug Puffer eingeplant ist, mindestens 5.000, möglichst 10.000 Euro. „Lieber sollten die Bauherren konservativ rechnen und etwas mehr Eigenkapital zurückbehalten als alles zu verplanen. Falls es nicht gebraucht wird, umso besser – dann kann es als Sondertilgung einfließen.“

Was sich nach Nebensächlichkeiten anhört, laut Spezialistin aber oft die Kosten für das Haus in die Höhe schnellen lässt, ist eine höhere Qualität bei der Innenausstattung: „Wer sich erst spät mit den Preisen für die Traumfliesen oder die schöneren Fußböden beschäftigt, erlebt oft Überraschungen. Auch qualitativ hochwertigere Fenster, Türen, Haustüren und sogar Steckdosenabdeckungen summieren sich schneller als man denkt. Deswegen sollte alles vor der Finanzierung bemustert und entschieden werden.“

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG