Um einschätzen zu können, ob sich der Verkauf oder Kauf einer Immobilie lohnt, sollte stets dessen Wert bekannt sein. Bei der Ermittlung des Immobilienwertes ist das Ertragswertverfahren eines von drei klassischen Verfahren. Bei diesem handelt es sich um das gängigste Wertermittlungsverfahren in der Immobilienbranche. Wie der Name schon verrät, basiert dieses Verfahren auf dem Ertrag einer Immobilie. Dabei spielen besonders die Faktoren monatliche Ausgaben, Wert des Bodens und des Gebäudes, sowie die monatlichen Einnahmen – etwa durch Miete – eine wichtige Rolle.
Das Ertragswertverfahren
Zur Berechnung findet zunächst durch das Vergleichswertverfahren die Ermittlung des Bodenwertes statt. Das Bedeutet, dass der Wert der Immobilie an dem von vergleichbaren Grundstücken gemessen wird. Nachdem der Bodenwert feststeht, belaufen sich die nächsten Berechnungen auf die nachhaltig zu erzielende Miete. Damit ist gemeint, dass die feststehenden Mieteinnahmen in stets der gleichen Größenordnung dauerhaft erzielt werden müssen. Dadurch kann sich der Betrag der nachhaltigen Miete von dem der momentanen Miete unterscheiden – etwa wenn die Mietpreise zur Zeit sehr hoch oder sehr niedrig angesetzt sind. Dies tritt besonders dann auf, wenn die Miete aufgrund einer veränderten Marktsituation angepasst werden muss. Zur Einschätzung der nachhaltigen Miete werden insbesondere die Faktoren Größe der Flächen, Qualität, die allgemeine Mietsituation in der Region sowie der Ausstattungsstandard in Augenschein genommen.
Die Berechnung
Im nächsten Schritt werden alle Einnahmen addiert und auf den Zeitraum von einem Jahr hochgerechnet. Von diesem Jahresrohertrag werden im Anschluss die Ausgaben – etwa die Instandhaltungs- oder Betriebskosten – abgezogen. Es entsteht der Jahresreinertrag.
Mit Hilfe des Liegenschaftszins – welcher besonders von der regionalen Position, Straßenlage und Nutzungsart des Grundstückes abhängt – wird schließlich der Reinertrag berechnet. Dadurch werden die beiden Faktoren Bodenwert und Gebäudewert voneinander getrennt.
Da die Nutzbarkeit einer Immobilie in wirtschaftlicher Hinsicht zeitlich beschränkt ist, fließt zusätzlich die Restnutzungsdauer mit in die Berechnung mit ein.
Zusammen mit dem Bodenwert liefert der ausgerechnete Ertragswert schließlich das Ergebnis des vollständigen Ertragswertverfahrens.
