Sicher finanzieren – 5 Schritte zur gelungenen Baufinanzierung

Kann ich mir meinen Traum von den eigenen vier Wänden angesichts steigender Zinsen und teurer Immobilienpreise noch erfüllen? Habe ich genug Eigenkapital? Worauf muss ich bei Zins und Tilgung achten? Ralf Oberländer, Finanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall, kennt die Antworten auf die wichtigsten Fragen und erklärt, wie sich der Traum vom eigenen Zuhause und die Baufinanzierung ohne böses Erwachen erfüllen lässt.

Keine Frage, die Zeiten für angehende Immobilienbesitzer sind turbulent: Zinsanstieg, hohe Preise für Bestandsimmobilien, Materialengpässe auf Baustellen. „Wer in den nächsten Monaten sein Zuhause finanzieren will, sollte seine Schritte dorthin gut planen und frühzeitig an die Finanzierungsberatung denken“, rät Ralf Oberländer.

Schritt 1: Den finanziellen Rahmen abstecken

Der Ausgangspunkt für jegliche Überlegungen rund um den Hausbau oder -kauf ist der Kassensturz. Er gibt den potenziellen Kreditrahmen vor. Regelmäßige Einnahmen wie monatliches Haushaltsnettoeinkommen, Kindergeld oder Nebenverdienste werden den Ausgaben, also Miet- und Mietnebenkosten, Lebenshaltungskosten, sonstigen Kredit- und Leasingraten oder Freizeitaktivitäten, gegenübergestellt. Der Finanzierungsexperte rät: „Die Ausgaben sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, um ohne Einschränkungen unvorhergesehene Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine auffangen zu können.”

Schritt 2: Die Höhe des Eigenkapitals und des Kredits bei der Baufinanzierung kalkulieren

Bei der Baufinanzierung ist das Eigenkapital das A und O. Denn Barvermögen, Ersparnisse, Bausparguthaben, Aktien oder Fonds sind für die Konditionen des Kredits entscheidend. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Doch angesichts der aktuellen Preissituation kommen viele Sparer beim Eigenkapital schnell an ihre finanziellen Grenzen. „Wichtig ist, dass mindestens die Nebenkosten durch das Eigenkapital gedeckt sind, sie betragen meist zwischen 10 und 15 Prozent. Als Faustformel sollten aber immer 20 Prozent Eigenkapital veranschlagt werden”, weiß der Finanzexperte.

Schritt 3: Die Zinsbindung sichern

Trotz des jüngsten Zinsanstiegs lohnt sich eine Zinsbindung von etwa 15 bis 20 Jahren. „Einige Darlehensmodelle punkten bei langlaufender Zinsbindung mit überraschend attraktiven Konditionen. Parallel kann auch ein Bausparvertrag helfen, bei einer Anschlussfinanzierung in zehn Jahren keine böse Überraschung erleben zu müssen”, verrät Oberländer. Dieser kann mit in die Baufinanzierung eingebunden werden oder zusätzlich parallel angespart und zur Zinssicherung oder für eine erste Modernisierung genutzt werden. Das mögliche Zinsänderungsrisiko lässt sich mithilfe eines Zinsrechners ermitteln.

Schritt 4: Die richtige Tilgung ansetzen

Die Tilgungsrate, also der Anteil der monatlichen Rate, der die Kreditschuld abbezahlt, wirkt sich direkt auf die Kosten der Baufinanzierung aus: Eine (zu) niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, der dadurch teurer wird. Eine (zu) hohe Tilgung engt das verfügbare monatliche Einkommen stark ein, sodass bei unvorhergesehen Ausgaben schnell finanzielle Probleme entstehen können. Schwäbisch Hall-Experte Oberländer rät: „Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Zusätzliche Flexibilität schaffen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten. Kann man die nutzen, spart man Kreditkosten. Geht das finanziell nicht, bleibt ausreichend Spielraum für das tägliche Leben.“ Bei vielen Banken – so wie Schwäbisch Hall – ist es möglich, während der Kreditlaufzeit den Tilgungssatz zu wechseln. So ist man nochmals flexibler. Mittlerweile besteht bei manchen Banken auch die Möglichkeit, dass man 1 % Tilgung wählen kann. Damit kann man die Rate am Anfang niedrig halten. Später sollte man diese Lücke aber unbedingt mit höheren Sondertilgungen, beispielsweise durch eine Lebensversicherung oder Erbschaft wieder ausgleichen, damit das Darlehen spätestens beim Eintritt in den Ruhestand zurückgezahlt ist.

Schritt 5: Staatliche Förderungen bei der Baufinanzierung nutzen

Künftige Immobilienbesitzer können bei der Baufinanzierung auf die finanzielle Unterstützung von insgesamt rund 2.000 Förderprogrammen bauen: Neben der bundesweiten Eigenheimrente und den KfW-Zuschüssen gibt es zahlreiche Förderungen von Ländern und Kommunen. „Welche Zulagen wo und für wen drin sind, weiß der Förderrechner – oder der Finanzberater vor Ort”, so Oberländer.

Darüber hinaus können Eigenleistungen mit Unterstützung von Familie oder Freunden helfen, die Baukosten zu begrenzen. Auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft beispielsweise der Eltern oder die Abtretung einer Lebensversicherung können potenziellen Häuslebauern den Weg zu günstigeren Zinsen ebnen.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG