„Wir stellen schon immer wieder fest, dass Investments in Mietimmobilien hierzulande romantisiert werden“, sagt Christian Dagg, geschäftsführender Gesellschafter der Brilliant Vermögensverwaltung aus Düsseldorf. „Den Menschen wird häufig suggeriert, dass eine Geldanlage in eine vermietete Immobilie sicher und rentabel sei.“ Der erfahrene Honorarberater hat zusammen mit seinen Kollegen deshalb frei von Emotionen und mit professioneller Distanz genau analysiert, ob das so stimmt und ob Mietimmobilien wirklich attraktiver sind als Kapitalmarktanlagen.
Und da lohnt sich ein erster Blick auf das Risiko. Tatsächlich gibt es hier einen ganz wesentlichen Unterschied zwischen Immobilien und börsennotierten Anlagen: Während Letztere an jedem Handelstag zum Teil erhebliche Kursschwankungen aufweisen, ist das bei Immobilien nicht der Fall. Sie werden nur alle paar Jahre bewertet. „Aber deshalb davon auszugehen, dass deren Preise stabil sind, ist falsch“, so Dagg. Vielmehr ändert sich auch hier der Preis täglich – nur für den Eigentümer ist das nicht sichtbar.
„Diese Intransparenz gibt dem Eigentümer zwar die Illusion der Sicherheit, aber wenn Sie nur alle paar Jahre in ihr Investmentdepot schauen, dann müssten Sie schon sehr viel Pech haben, um dort einen Verlust zu sehen“, erklärt der Experte. Dabei gibt es auch bei Immobilien keine Garantie für laufende Wertsteigerungen. So stagnierten die Preise in der Vergangenheit immer wieder, zeitweise waren sie inflationsbereinigt sogar über längere Zeiträume rückläufig.
Mangelnde Diversifikationsmöglichkeiten
Ein weiterer Punkt ist die Frage, ob eine sinnvolle Diversifikation, die das A und O einer langfristig erfolgreichen Geldanlage ist, mit Immobilien überhaupt funktioniert. „Solange man sich nicht direkt dutzende Mietimmobilien an unterschiedlichen Orten zulegen kann, ist das nicht möglich“, erklärt Dagg. Dazu kommt, dass gerade der Ort, an dem ein Objekt steht, für das langfristige Risiko entscheidend ist. „Befindet sich ein Haus oder eine Wohnung in einer Top-Lage wie München oder Hamburg, dann ist das damit verbundene Risiko deutlich geringer als an B- oder C-Standorten.“
Dazu kommen die Kosten. Zehn Prozent des Kaufpreises, so eine Faustregel, muss man durchschnittlich für Grunderwerbssteuer, Makler und Notar ausgeben. „Und diese Kosten muss man mit seinem Investment erstmal wieder reinholen“, so der erfahrene Honorarberater und Finanzexperte weiter. Dazu kommen laufende jährliche Gebühren und Instandhaltungskosten, die sich nicht auf den Mieter abwälzen lassen und die der Eigentümer zurücklegen muss. Solche Kosten fallen bei Investments am Kapitalmarkt nicht an.
Aber auch die Flexibilität ist zu berücksichtigen. „Jederzeit kann ein sehr dringender Kapitalbedarf auftreten und da ist es beruhigend, wenn zur Not eine Kapitalanlage zur Verfügung steht, die sich rasch liquidieren lässt“, so Dagg. Das geht bei einer Immobilie nicht. Eine gewisse Flexibilität gibt einem Investor deshalb Schutz vor den unvorhergesehenen Risiken des Lebens.
Mietimmobilien benötigen massiven Zeitaufwand
Ein weiterer Aspekt, der oft ignoriert wird, ist der zeitliche Aufwand. „Die Suche nach dem richtigen Objekt, der Kauf, die Mietersuche bis hin zum Ärger mit den Mietern, das alles nimmt viel Zeit in Anspruch, der von der Freizeit wegfällt“, warnt Dagg. „Auch das ist nicht jedermanns Sache.“ Dazu gilt es politische Risiken wie strengere Umweltstandards und Auflagen für Eigenheimbesitzer zu berücksichtigen.
„Und schließlich muss das eingegangene Risiko mit einer passenden Rendite abgegolten werden, da ein Investment sonst nicht effizient ist“, erklärt der Anlageexperte. Zwar erwirtschaften Immobilien insgesamt langfristig schon akzeptable Erträge, da es aber bei jedem einzelnen Objekt individuell anders ist, lässt sich diese Frage nicht allgemein beantworten. Klar ist jedoch, dass die Mietrenditen aufgrund der starken Preisanstiege der vergangenen Jahre stark zurückgegangen sind. Gleichzeitig sind die Bauzinsen seit Jahresbeginn von einem auf rund 3 Prozent gestiegen und wir sehen massive Preissteigerungen bei den Baukosten selbst. Dazu könnte sich die drohende Rezession negativ auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken.
„Investoren sollten sich der Risiken von Mietimmobilien deshalb unbedingt bewusst sein“, so Daggs Fazit. „Es spricht zwar nichts gegen die selbst genutzte Immobilie, die zu einem gesunden Anlagemix gehört und mit der man ohnehin ausreichend in dieser Assetklasse investiert ist. Eine weitere Immobilie in dem gleichen Stadtteil hat aber wenig mit Streuung oder Diversifikation zu tun. Hier sind Kapitalmarktanlagen klar im Vorteil.“
Quelle: iris albrecht finanzkommunikation GmbH / Brilliant Vermögensverwaltung für den Mittelstand GmbH
