Unternehmer und Business-Coach Fuat Akar erklärt im Gespräch, worauf es bei Immobilieninvestments ankommt, wie man Fehler dabei vermeidet und wie man es damit zur finanziellen Freiheit schaffen kann.
Herr Akar, was sind Ihrer Meinung nach die größten Fehler, die Menschen bei Immobilieninvestments begehen?
Eine schlechte Finanzierungsstruktur ist einer der größten Fehler. Zum Beispiel hat man eine Kombination aus unterschiedlichen Darlehen, die unterschiedliche Bedingungen im Tilgungszinssatz und der Laufzeit haben. Dazu zählen auch Bausparverträge. Viele verschiedene Darlehen treiben die monatlichen Raten in die Höhe, sodass man weniger Cashflow zur Verfügung hat. Außerdem herrscht bei vielen Menschen auch der Glaube vor, dass Schulden möglichst schnell abgebaut werden müssen. Dann nimmt man zur Tilgung sehr hohe monatliche Raten in Kauf oder irgendwelche Sondertilgungen, die dann ebenso den Cashflow reduzieren. All das nimmt einem die Chance, in andere Dinge zu investieren, z.B. in Aktien oder weitere Immobilien.
Häufig verschätzt man sich auch bei der Investition in eine Immobilie, weil man eben nur schätzt und nicht genau rechnet. Bevor man eine Immobilie kauft, sollte man nicht nur berücksichtigen, wie hoch die monatlichen Mieteinnahmen sein werden. Um ein genaues Bild über eine Investition zu bekommen, muss man sämtliche Kosten gegenrechnen. Das heißt: die Steuern, die man anfangs zu bezahlen hat, bis man clevere Steuerstrategien anwendet, die allgemeinen Betriebskosten, die Hausverwaltung, und die Rücklagen, die man für die Instandhaltung zurücklegen muss.
Bei einigen Investoren bleibt am Ende gerade für die Instandhaltung nur wenig Geld übrig, sodass man leicht nervös wird und glaubt, dass eine Immobilie ein schlechtes Investment ist und mehr Kosten verursacht, als sie einbringt. Dabei hat man von Anfang an nur schlecht kalkuliert in ein Darlehensaufstockung für Renovierungen wäre die Lösung um den Liquiditätsengpass zu umgehen. Im Nachgang die Bank um einen weiteren Kredit für die ungeplante Investition zu bitten ist nicht vertrauenserweckend und reduziert die Chance für künftige Investments.
Ist die Immobilie als Kapitalanlage für jedermann gedacht auf dem Weg zur finanziellen Freiheit?
Eine Immobilie stellt lediglich einen einzelnen Baustein auf dem Weg in die finanzielle Freiheit dar, ist aber in den meisten Fällen nicht ausreichend. Ein einzelnes Objekt generiert oft nicht das angestrebte passive Einkommen, das für ein Leben in finanzieller Freiheit nötig ist. Daher empfehlen wir, dass man alle drei Säulen bedient: erstens sollte man sein eigenes Business aufbauen, zweitens einen Teil seines Geldes zusätzlich an der Börse anlegen und drittens in Immobilien investieren.
Worauf sollten Privatleute vor allem bei Immobilieninvestments achten?
Keinesfalls sollten sie sich von ihren Emotionen leiten lassen, denn manchmal kann einem dabei eine sehr gute Gelegenheit durch die Lappen gehen. Zum Beispiel investiert jemand möglicherweise nicht in ein Objekt, in dem er selbst nicht gern wohnen wollte, obwohl die Vermietung des Hauses eine gute Rendite generieren würde. Im anderen Fall kommt es vor, dass man sich in ein Haus regelrecht „verliebt“, dieses dann auch gleich kauft und im Nachhinein feststellt, dass es nur eine sehr bescheidene Rendite abwirft. Daher sollte man weniger auf seine Emotionen hören, sondern sich die nackten Zahlen anschauen und durchrechnen, welche Rendite man bei der Investition erwarten kann.
Renditen ab 6% sind selten aber mit etwas Geschick auch heute noch zu finden. Erfahrene Investoren steigen auch niedriger ein und steigern die Rendite mit gezielten Maßnahmen nach und nach.
